西安发布楼市新政，首付最低降至 20%、二孩家庭按刚需对待、二手房取证满两年可交易，哪些信息值得关注？

首先，我说下面的话全是主观的猜想，一家之言，实际上我对我的观点也没那么自信。大家对于这个消息最大的关注莫过于，西安的房价是否会涨？其余的方面爱谁谁，估计大多数人不会关注。至于房价会不会涨，就涉及到了预测的问题，这个问题很难，房地产高度金融化的今天，虽然比股票预测简单不少，但仍然很难。如果我能有准确预测房价涨跌，那我早就脱离了苦逼的上班族，财务自由是一种什么感觉，哎呦，想想那画面都美。。。

好，言归正传。关于西安的房价，简单总结一下，2016年底王某人一手操刀，引入战略投资者庄家入场(据说是原来部分浙商、河南山西等一部分金主)，配合涨价去库存大环境，干了一场非常漂亮的房价金融游戏，股票上的所有坐庄策略悉数上涨，创造了全国、全世界房价涨幅的神话。后来2019年王某人调任东北，也许是为了阻止东北人口外流，因为王先生在西安的抢人策略可是全国的榜样，当然，东北黑龙江是不是由于王先生到来人口实现大幅增长、房价实现大幅上涨不得而知了，也没人关注了。我觉得王先生走时一定很委屈:经济搞得这么好(至少表面上市长这样)，为啥不等十四运开了，再加上那个政治资本，正部级是跑不了的，咋让我提前走，让别人接胡？政治嘛，哪有什么一定的轨迹，谁也不知道明天会发生什么，或许有的人看你眼红，或许你做的有猫腻被人家抓到了把柄，谁知道呢？

王某人走之后的第二任王某人，一直是为房地产操盘高手。翻开唐山的房价走势，可以看出，在这位王某人离开唐山之前房价一直上涨，对抗2018年7月全国大规模调控紧缩周期，这位王某人离开以后，唐山房价立马调头向下，真是魔幻啊。2020年初，新冠来临，房价承压，这位王某人通过一个不得了的策略(我觉得全国都可以学习，保证房价不跌)--人为制造紧缩，改变供求关系。从2020年开始，西安房屋供应量断崖下跌，这明显和ZY要求的土地供应匹配人口流动策略不符，但有什么关系呢？who care？所以，西安房价2020略微止涨后继续一路抗跌上涨，一直到2021年9月十四运召开达到顶峰后开始向下。

时间到了今天，地方政府呵护房价已经是一个公开秘密，没啥多说的。西安出台上面的政策托市也是情理之中，如果不能让房价止跌上涨，还会有更多的政策出来，这是必然的。但是，想要复制2008年、2016年的大涨，可不可能，天知道，如果谁能预测到未来的事情，我前面就说过，他不会出现在这，财务自由的人这个时候可能现在五星级酒店吃早餐又或者是在某个岛上看日出，应该不会在这个帖子下面写评论，所以基本上大家的回答都是概率事件，几年后发现与自己的一样了，就觉得自己是房神，其实嘛，只是运气而已，何必吹嘘呢？

为什么很难预测结局，因为变量太多，就是手握全盘大数据的决策层，也缺少国际上其他国家和资本的底牌，谁能保证百战百胜呢？

下面粗浅谈一下自己的看法。首先国家的因城施策，是让房价下跌的城市政策宽松，保证不跌，房价平稳的城市就别动了。国家还是很谨慎的，房价绝不能大涨了，否则金融危机、实体经济都要崩盘，这是谁也阻止不了的，这点也是共识。但现在这经济增长的压力，房地产肯定要保持，大幅下跌经济失速，也会产生危机。都是危机，确实难为国家了。所以，房价平稳或者略微上涨对经济有一定助力是国家希望看到的结果，但是政策的出发点和最后的效果是有鸿沟的，因为这中间的变量太多，最大的是人性善变，所以能否按预期来得看，现在下结论还早。

然后说说西安房价，西安2021年人均可支配收入约3.8万，城镇人均可支配收入约4.7万，对于均价2w的房价来说确实有点高。这也就决定了房价的根本支撑有点虚。今天的郑州虽然和明天的西安不完全一样，但差可以参考。两个城市的人均可支配收入基本一样，郑州的房价跌了好几年了，现在救也救不过来，而且也是国家中心城市，西安会怎么样，大家可以预测，我也不确定结果，只是拿郑州来对比一下。资本的本质是盈利，一定是快进快出，就房地产来说快进快出的周期会远比股市长，但本质不会变。

只是，西安房价的上涨对90后的年轻人很不友好，他们承担了超出了自己能力范畴的房价，内心一定是煎熬的。躺平也应运而出，事实上他们是无奈的，所以很奇怪的现象是:加班群体最多的是80-90，90后反而不多，他们认为:我加了班，你给我多发2000-3000，对买房有帮助吗？没有。。。，那加有何用啊？这就是躺平的真正原因，看不到希望，还奋斗个啥啊！而年轻人躺平会在多年后影响我们民族的存续和国本，有战略眼光的政治家也决不允许这种情况发生，肯定会着手解决，但是难度很大。让我们回看二则消息:(1)2012年温家宝总理最后一届答记者问，有记者询问:经过几年房地产调控，房价是否已回调至合理价位？温总理回答:房价还远远没有回调至合理价位。。。。(2)2018年8月中央政治局召开会议，会议主题为:坚决抑制房价上涨。。。所以，任何事情在结果出来之前都不知道会是什么结果，这也是未来的精彩之处，否则未来都被预测了，还有什么惊喜呢？

至于全球加息、债务危机、通货膨胀、居民负债率还有没有空间、大国竞争带来的局部冲突等问题都是影响房价的因素，政策虽然是核心因素，但不是唯一的决定因素。我觉得经济开始进入收缩，还贷超过自己月可支配收入的50%风险有点大，因为存在房子断供、法拍，自己一无所有还背债的情况，那样的话对个人来说一辈子就毁了，房地产商和银行甚至出台刺激政策的地方政府不会捐一分钱可怜个人，最终还是要靠自己度过难关。自助者天助。

罗列下关于局势的几个表述(都是中央媒体的官方表述):

(1)各地根据情况进行的房地产政策调整，绝不是房地产政策的转向，房地产仍然要牢牢把住“房住不炒”的总方针，保证政策的连续性和一贯性。

(2)我国仍然拥有相当数量的房地产刚需群体和刚改群体，房地产不会失速。

(3)百年未有之大变局，世界进入了新一轮动荡期和调整期。